бесплатная предварительная
консультация

8 495 118-24-82 Москва и область
8 812 425-67-81 Санкт-Петербург и область

Бесплатная
консультация

8 495 118-24-82 Москва и область
8 812 425-67-81 Санкт-Петербург и область

Консультация по налогу с продажи недвижимости

Мадрих - Юридическая компания

Последние вопросы по теме: "Консультация по налогу с продажи недвижимости"

Уплата налога

Добрый день.

Дано:

Куплена новая 1к квартира по договору купли-продажи за 2млн руб. в феврале 2012г

В апреле 2013 года подана декларация на налоговый вычет 13%, и за этот же год получено 70тыс руб, планируется получить оставшийся налоговый вычет в последующие годы по получения полной суммы 260тыс руб.

Сейчас планируется продажа этой квартиры за 3,5 млн руб.

Вопрос: возникает ли у меня необходимость платить налог, в каком размере?

И есть ли возможность произвести какой-либо взаимозачет при покупке другой квартиры в течение 2014года стоимостью от 4млн руб.

Спасибо

Евгений, г. Москва
Консультация по налогу с продажи недвижимости
 
Юрист: Владимир Сошенко
сейчас offline

Евгений, здравствуйте!

В силу пп2 п.1 ст.220 НК РФ Вы имеете право уменьшить налоговую базу на сумму, потраченную

на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;


Поэтому если продадите квартиру и купите в один год то вычет будет равен стоимости покупки.

 
Юрист: Алиса Самигуллина
сейчас offline

Добрый день.

при покупке новой квартиры Вы имеете право вернуть 260 т.р.

при продаже этой квартиры за 3,5 млн. разница между покупной и продажной ценой составит 1,5 млн. рублей.

в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса,

вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. 

Т.е. при продаже Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн. (за которые ранее квартира была куплена) и платить налог с 1,5 млн. рублей, что составляет 195 т.р.

Поскольку Вы еще не вернули 190 т.р. из ранее заявленных 260 т.р., то можете сделать взаимозачет, написав соответствующее заявление, и доплатить недостающие 5 т.р. (195 т.р. — 190 т.р.)

Правом на имущественный налоговый вычет при ПОКУПКЕ квартиры можно только один раз, т.е. если Вы сейчас сделаете взаимозачет, то при покупке другой квартиры Вы уже не сможете вернуть 260 т.р.:

п.п.2 статьи 220 Налогового кодекса РФ:

налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них....

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей...

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

При ПРОДАЖЕ правом на налоговый вычет можно пользоваться неограниченное количество раз.
 
Юрист: Владимир Бадасюк
сейчас offline

Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются
налоговыми органами по месту жительства налогоплательщика по окончании
налогового периода при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна
квартира продавалась, а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить
оба вычета по обеим квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации.
Приложить к ней необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на
получение вычета как при продаже, так и при покупке жилья. Если сумма от
продажи жилой недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется
обязательство заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между
суммой продажи, указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000
рублей. Если стоимость квартиры велика, то и сумма налога может оказаться
весьма приличной. В этом случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть
смысл использовать вычет при покупке жилой недвижимости для погашения налога,
начисленного на доход от продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена
в многочисленных письмах Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. №
03-04-05/7-1403, от 19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая
квартиру, вы можете не платить определенный период времени подоходный налог с
суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения
законодательства, вы как раз и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%.
Например, продается
квартира, находящаяся в собственности менее трех
лет. Цена продажи – 3 000 000 рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5
000 000 рублей. Продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц в
размере 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он
получает право на имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 000 000
рублей (так как стоимость дома превышает максимальный размер вычета).
Воспользоваться правом на налоговый вычет можно двумя способами:
Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается
налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически
уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут
возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.
 Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом
случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при
покупке дома.Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000
000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный
налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда
вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой
недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за
которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета
при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей).
Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере,
квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы
заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того,
что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при
покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права
собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного
календарного года). С уважением.

 
Юрист: Иван Иванов
сейчас online

Добрый день, Евгений! В данном случае вы имеете возможность уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры по правилам пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ, и использовать право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. То ест налог надо будет заплатить с 2.5 млн. Воспользоваться советом коллеги Сошенко Е.И.  у вас не получится, так как повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не допускается, а вы этот  налоговый вычет уже использовали.

Удачи вам!

 
Юрист: Мурат Хамуков
сейчас online

Добрый день!

При продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности менее 3-х лет, вы обязаны заплатить налог 13 %, однако имеете право на имущественный вычет в размере до 1 млн. рублей. 

Таким образом, уплата вами налога при продаже квартиры будет рассчитана следующим образом:

(3 500 000 — 1 000 000)*13%= 325 000 рублей.



 
Юрист: Елена Карпова
сейчас online

Здравствуйте, Евгений!

Доход полученный от продажи данной квартиры не будет освобождаться от уплаты налога, т.к. продаваемая квартира находится в Вашей собственности менее трех лет ( п. 17.1.ст. 217 Налогового кодекса РФ). 

Однако, согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, если вы продаете квартиру, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется Вам в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (т.е. 1 000 000 рублей из дохода от продажи квартиры не будет облагаться налогом). Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета ( т.е. все что свыше 1 000 000 рублей), подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

С уважением.

 
Юрист: Борис Яковлев
сейчас offline

Здравствуйте, Евгений.

Сейчас планируется продажа этой квартиры за 3,5 млн руб. Вопрос: возникает ли у меня необходимость платить налог, в каком размере?

Да, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), с суммы 2,5 млн. рублей, т.е. суммы, превышающей 1 млн. рублей, так как квартира находилась в собственности менее 3 лет, и право на получение имущественного налогового вычета Вы уже использовали. То есть,  абзац 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ, в данном случае, не действует.

И есть ли возможность произвести какой-либо взаимозачет при покупке другой квартиры в течение 2014года стоимостью от 4млн руб.

согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135, если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке. Таким образом, сумма с которой Вы можете получить налоговый вычет с вновь купленной квартиры в 2014 г. будет сотавлять 260 тыс. руб. — 70 тыс. руб. = 190 тыс. руб.С Уважением.

 
Юрист: Екатерина Гусева
сейчас offline

Евгений, хотела бы дополнить. Возврат налога при покупке возможен один раз в жизни. Если Вы им воспользовались один раз, то второй раз воспользоваться не возможно.

А если продавать, а покупать на другое лицо, то взаимозачета не будет.

ст.220 НК 

...

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

 
Юрист: Алиса Самигуллина
сейчас offline

При продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности менее 3-х лет, вы обязаны заплатить налог 13 %, однако имеете право на имущественный вычет в размере до 1 млн. рублей. 

Таким образом, уплата вами налога при продаже квартиры будет рассчитана следующим образом:

(3 500 000 — 1 000 000)*13%= 325 000 рублей.


Это не единственный вариант уменьшить налогооблагаемую базу. Поскольку договором от февраля 2012 года можно подтвердить затраты в размере 2 млн. рублей на покупку этой квартиры, то налогооблагаемую базу при ее продаже можно уменьшить и на 2 млн. рублей (3,5-2) и платить налог с 1,5 млн. рублей.

 
Юрист: Любовь Давлятчина
сейчас offline

Добрый день.

В связи с тем, что квартира в вашей собственности находилась менее 3-х лет, то вы обязаны уплатить налог с дохода, полученного от продажи данной квартиры, т.е с 3,5 млн. рублей.  Пр этом законом предоставлено право на уменьшение данной налоговой базы (путем уменьшения  сумму  облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов).

В данном случае этот вариант для Вас будет самым выгодным, вы подаете декларацию в которой в качестве дохода ставите 3,5 млн, а для уменьшения данной налоговой базы учитываете сумму, за которую была приобретена данная квартира, те. 2 млн., таким образом, сумма облагаемого дохода будет равна 1,5 млн. рублей, следовательно, сумма налога, который вы обязаны будете заплатить будет составлять 195 тысяч рублей.
В данном случае то, что вы приобретаете другую квартиру не будет учитываться при уменьшении налоговой базы, и не будет влиять на размер налога, подлежащего уплате. Ответ коллеги Сошенко В.И. в данном случае не верен- налоговым вычетом вы уже воспользовались, поэтому повторно это сделать будет нельзя.
Единственное, конечно остается, это не отражать в договоре реальную стоимость продажи квартиры, а исходить из того, что вы ее продаете по цене приобретения (но это риски как и для вас так и для покупателя).  
 
Юрист: Борис Яковлев
сейчас offline

Некоторое замешательство возникло в виду таких понятий, которые схожи по звучанию, но отличаются по существу: вычет при продаже и налоговый вычет при покупке.

Вычет при продаже может составлять либо 1 млн. рублей (установлен НК РФ), либо быть равным сумме, за которую Вы купили данную квартиру — т.е. 2 млн. рублей. Очевидно, что использовать последний вариант для Вас более выгодно, так как сумма налога, подлежащего уплате, будет меньше.

Налоговый вычет представляет собой возврат подоходного налога, уплаченного за покупку квартиры. Если продажа и покупка квартир произойдет в один календарный год, то сумма налога подлежащая к возврату пойдет в зачет начисленного к уплате налога. 

Право на вычет при продаже квартиры не теряется. Т.е. если, даже, одну квартиру продадите в 2013 г., а другую купите в 2014 г., то взаимозачет не произойдет, но вы сможете получить 190 тыс. руб. в качестве возврата подоходного, таким образом, как были получены 70 тыс. руб. 

 

Как рассчитать налоги при продаже квартиры?

Добрый день.... необходима консультация по налогам при продаже квартиры... квартира куплена в 2011 году....право собственности 2014....сумма в договоре 3400000.... какой налог будет при продаже квартиры если в договоре указать сумму 4500000 ?

Сергей, г. Москва
Консультация по налогу с продажи недвижимости
 
Юрист: Андрей Власов
сейчас online

Сергей добрый день!

При продаже квартиры за 4,5 млн подлежит уплате 13% НДФЛ с указанной суммы т.е. 685 т.р. Вместе с тем, в соот. со ст. 220 Налогового кодекса вы имеете право на получение налогового вычета при продаже квартиры в размере 1 млн., т.е. налоговая база в данном случае будет уменьшена (4,5-1=3,5 млн.) и подлежащий уплате налог составит 555 т.р. Вместо указанного налогового вычета вы вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. Если у вас есть док-ты, подтверждающие что квартира была приобретена, скажем за 3 млн., то налогом будет в данном случае облагаться только 1,5 млн (4,5 -3) .

 

Налог с продажи квартиры

Вопрос такой: снесли наш дом по программе переселения из хрущевок. Квартира была в собственности 12 лет. Подписан договор мены с городом, где прописано , что квартиры признаются равнозначными. Хотим продать новую квартиру.Получено свидетельство о собственности , где указано что выдано оно на основании договора мены с городом 2015 года. Будет ли облагаться налогом квартира при ее продаже сейчас. По новому закону с 2016 года надо ждать 5 лет , что бы не платить налоги.Ведь собственником я стала аж 12 лет назад.Помогите разобраться.

Светлана, г. Москва
Консультация по налогу с продажи недвижимости
 
Юрист: Алексей Шпадырев
сейчас offline

Здравствуйте, Светлана!

Хотим продать новую квартиру.Получено свидетельство о собственности, где указано что выдано оно на основании договора мены с городом 2015 года. Будет ли облагаться налогом квартира при ее продаже сейчас.
Светлана

Конечно будет. Ведь это новая квартира, совершенно другой объект.

Согласно ст. 131 ГК РФ

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,
ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 223 ГК РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации
, если иное не установлено законом.

Получается 5летний срок для освобождения вас от уплаты налога на основании ст. 217 НК РФ будет начинаться от даты регистрации перехода к вам права собственности, которая указана в свидетельстве Ростреестра.

Эта позиция поддерживается Минфином (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199). В нем речь о предоставлении налогового вычета, но смысл тот же.

Срок владения новой квартирой для целей определения размера
предоставляемого имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1
п. 1 ст. 220 Кодекса, исчисляетсяс даты государственной регистрации
права собственности на новую квартиру.

Соответственно, от налога освобождены вы не будете, но вправе применить налоговый вычет согласно ст. 220 НК РФ (на 1 млн. рублей или на сумму доходов от приобретения квартиры).

 
Юрист: Евгений Горюнов
сейчас offline
Будет ли облагаться налогом квартира при ее продаже сейчас. По новому закону с 2016 года надо ждать 5 лет, что бы не платить налоги.Ведь собственником я стала аж 12 лет назад.
Светлана

Да, будет облагаться, так как это новая собственность и срок владения начинает исчисляться заново

5 лет ждать не надо, достаточно трехлетнего срока, так как право собственности возникло до 01 января 2016 года

Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

Статья 4

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

 
Юрист: Павел Гришко
сейчас offline

Будет, так как это новая квартира. При том на нее распространяется редакция закона (ст. 220 НК РФ), действовавшая до 2016 года. А значит, квартира должна находится в собственности 3 года. Налог придется уплатить в размере 13% от суммы свыше 1 млн. руб.

 
Юрист: Николай Толмачев
сейчас offline

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При
этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает
иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Если стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна нулю.
Кроме того, налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, в том числе по договору мены, в
соответствии с положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовались.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

 
Юрист: Алексей Шпадырев
сейчас offline
Так в том то и дело, что в договоре мены нет стоимости квартиры.
Светлана

Значит используйте налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Других вариантов у вас нет.

 
Юрист: Дмитрий Чернобавский
сейчас online
Так в том то и дело, что в договоре мены нет стоимости квартиры.
Светлана

значит по рыночной стоимости, определяемой оценщиком. применяете по аналогии с позицией Минфина

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
10.11.2015
 
Юрист: Андрей Власов
сейчас online
Если можно поподробней как его использовать или как это делается, не сталкивались раньше.Заранее спасибо!
Светлана

Светлана, добрый вечер!

К сказанному коллегами добавлю по последнему вопросу. Продав квартиру, вы должны уплатить 13% от полученных с продажи денег. Однако в соот. со ст. 220 НК у вас есть право уменьшить эту сумму на 1 млн. Т.е. если продали за 2 млн., налог должны будете заплатить с 1 млн.Если же указать стоимость квартиры в договоре 1 млн. то налог платить вообще не надо. С 01.01.2016 действует новая редакция НК (ст. 217.1) которая привязывает стоимость квартиры при продаже к ее кадастровой стоимости и в отношении квартир, приобретенных после 01.01.2016 такой фокус не получится, но у вас квартира приобретена в 2015 и, как отметили коллеги ранее, на нее новые правила не распространяются. Но при указании в договоре меньшей стоимости чем квартира продается фактически, есть риски с недобросовестным покупателем — передав вам миллион по расписке он может потребовать передать квартиру т.к. стоимость, указанная в договоре им будет уплачена, так что тут надо быть вниматеольней

 
Юрист: Алексей Шпадырев
сейчас offline
Если можно поподробней как его использовать или как это делается, не сталкивались раньше.Заранее спасибо!
Светлана

Когда будете подавать декларацию, там на странице налоговых вычетов укажите вычет 1 млн. рублей от продажи квартиры, тем самым уменьшите налоговую базу. И налог будет меньше.