Защитить жителя новостройки от проявлявшихся после переезда дефектов призвана гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив постпродажных обязательств строительных компании, установлен в профильном законодательстве на уровне не менее 5 лет. Поступившая в этот период претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку должна быть устранена за счет компании в разумные сроки и без дополнительных затрат со стороны владельца жилья.
Гарантия застройщика на многоквартирный дом, действующий норматив
Как и другие правоотношения между гражданами и юрлицами, взаимоотношения покупателей жилья в строящемся или только построенном доме и строительных компаний, продающих такую недвижимость, регулируются законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом РФ. Но опорный нормативный акт в данной сфере – это Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Статья 7 документа требует фиксации в каждом договоре долевого участия гарантийных обязательств, которые принимает на себя застройщик.
Важно! Жилье должно быть построено в полном соответствии с проектом, техническими требованиями и другой документацией, и передаваться новым владельцам в состоянии, оговоренном в договоре. Срок гарантии начинает отсчитываться после подписания документов о приеме объекта.
Если недостатки или отклонения от условий договора были выявлены еще до начала эксплуатации, будущий жилец вправе не подписывать акт приема, а потребовать:
- устранения всех выявленных дефектов застройщиком;
- снижения цены;
- компенсации расходов на устранение недостатков жильцом или сторонним подрядчиком.
В ситуациях, когда речь идет о существенном снижении качества объекта или же при отказе второй стороны устранить дефекты в установленный срок, «дольщик» имеет право выйти из договора, потребовать назад свои деньги и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку. Пеня начисляется по стандартной формуле – 1/300 от актуальной на тот момент ставки Центробанка в день, помноженная на внесенную клиентом сумму.
Что входит в гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
После ввода дома в эксплуатацию ответственность за его содержание, обслуживание оборудование, санитарные и другие работы ложится на самих жильцов и управляющую компанию. За застройщиком сохраняются обязательства отремонтировать в случае выявления дефектов:
- стены, кровлю, фундамент и другие капитальные части конструкции;
- подъездное оснащение – козырек, перила, ступени и прочее;
- оконные и дверные конструкции, если они сдавались вместе с домом;
- инженерное оснащение – лифтовое оборудование, канализационная, вентиляционная и прочие сети.
Гарантия не распространяется работы, выполненные жильцом или привлеченным им сторонним подрядчиком, использованные при таких работах материалы и конструкции. Также не гарантийными считаются повреждения элементов здания или инженерного оснащения в результате аварии, произошедшей по вине жильцов или УК, нарушений правил эксплуатации или отклонений от рекомендаций производителя по техническому обслуживанию оборудования.
Важно! Застройщик не обязан обновлять элементы сооружения или инженерных сетей, выходящие из строя по причине нормального износа.
Сколько лет застройщик отвечает за многоквартирный дом
Точный срок гарантийных обязательств устанавливается конкретным договором между застройщиком и клиентом. Закон устанавливает только минимальные сроки:
- 5 лет на само здание и его части;
- 3 года на инженерные системы – лифтовое, вентиляционное, отопительное и иное оборудование.
Стороны могут установить большие сроки или назначит различный гарантийный период для частей дома, например на крыши гарантия зачастую дается на 10 лет. Если же договор сокращает период гарантийного обслуживания, такое соглашение может быть признано ничтожным.
Как заставить строителей устранить недостатки
При появлении в течение гарантийного срока серьезных проблем со стенами, перекрытиями другими частями дома, закон предоставляет покупателям новых квартир два способа урегулирования таких проблем:
- В двустороннем порядке – жилец оформляет претензию в письменном виде, в которой указывает все выявленные недостатки, требует от застройщика отремонтировать дефектные участки за свой счет в течение разумного срока. Зачастую на подобные работы отводится до полутора месяцев, но компания и жилец могут очертить собственные временные рамки, в зависимости от объема работ.
- В рамках искового разбирательства в суде – если на заявление жильца не было должной реакции или ремонтные работы были начаты и «заморожены» на срок, выходящий за установленный сторонами период, жилец имеет право обращаться в суд, используя официальную переписку с застройщиком в качестве аргументации по иску.
Если после первого обращения застройщик идет на диалог и выражает готовность выполнить работы, жильцам остается проконтролировать их качество и срок проведения. Если очевидно, что компания пытается игнорировать свои гарантийные обязательства, следует задокументировать установленные дефекты конструкций и сетей. Акт может быть составлен специалистами управляющей компании и жильцами, или же сотрудниками государственной жилинспекции. При необходимости может быть проведена независимая экспертиза, стоимость услуг которой после можно включить в цену иска к строительной компании. Также экспертиза может быть назначена уже в рамках судебного процесса.
Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку
Претензия – это официальное заявление от клиента компании, которым застройщик предупреждается о готовности гражданина обратиться в суд в случае неисполнения его законных требований. Документ составляется в официально-деловом стиле, не допускается бранная лексика или оскорбительные обороты. Установленных шаблонов гарантийных претензий к застройщикам нет. Содержание можно сформулировать произвольно, соблюдая обычные требования к оформлению обращений граждан:
- В правом верхнем углу следует указать полное название компании-получателя, должность и Ф.И.О. ее руководителя, а также собственные Ф.И.О. и адрес.
- В центре указывается название «досудебная претензия» или «претензия на гарантийный ремонт».
- Вначале текста следует указать реквизиты договора долевого участия и дату его заключения.
- После приводится перечень выявленных дефектов с подробным описанием каждого недостатка –размер и глубина трещин, площадь протекания кровли и прочее. Изложенное стоит подтвердить фотоматериалами, ссылками на акт о дефектах.
- В окончании документа следует указать требование произвести ремонт и разумный, по мнению заявителя, срок, и предупредить об обращении в суд в случае отказа. В качестве правового основания указывается статья 7 закона «Об участии в долевом строительстве…», а также пункты договора, которые были нарушены, нормы закона «О защите прав потребителей».
- Далее приводится список приложений к претензии. В него могут войти копия ДДУ, акта жилинспекции или другой организации, фотоматериалы и другие документы.
- Дата и подпись.
Претензия может быть оформлена одним из жильцов или коллективно. Документ составляется в двух экземплярах - по копии для обеих сторон. Если претензию решено занести лично в офис застройщика, важно получить отметку о регистрации входящей корреспонденции на своем экземпляре. Или же документы можно отправить письмом с уведомлением о вручении.
Важно! Если не предпринять эти меры, в суде представители компании могут заявить о неполучении претензии и затянуть процесс.
При подаче иска жилец может не только требовать выполнить работы или компенсировать ему и соседям личные средства, потраченные на ремонт участков здания, находящихся на гарантии, но и взыскать моральный ущерб.
