Дарственная — это вид сделки, по которой сторона передает другой имущество бесплатно, независимо от вида такого имущества. Для сохранения своих неимущественных прав на жилье, даритель вправе предложить одаряемому заключить договор дарения с обременением в форме права на жительство. Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя является распространенным, но не единственным видом обременения подарка — к одаряемому вместе с жильем могут перейти и другие обременения.
Дарение и проживание дарителя
Дарение является сделкой, в результате которой право собственности на имущество в полной мере переходит от дарителя к одаряемому. Впоследствии у одаряемого возникают распорядительные права относительно подарка. В случаях, когда это жилая недвижимость, даритель может обезопасить себя, обеспечив себе право бессрочного или пожизненного жительства в помещении, являющемся предметом договора. Это право сохранится за ним даже в случае, если одаряемый намерен будет продать жилье.
Такое право можно оговорить в договоре дарения отдельным пунктом. Наличие такого пункта в договоре поднимает вопрос возмездности дарственной, которая, согласно абз. 2 п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса, делает договор дарения ничтожным. Но в виде встречного представления, которое делает дарственную возмездной, представляется передача вещи, имущества, права или возникновение обязательства имущественного характера у одаряемого. Право же жительства дарителя в квартире является нематериальным, потому оно не свидетельствует о возмездности, дарственная с таким условием является действительной.
Ошибочно считать и что право проживания дарителя в жилье нарушает распорядительные права одаряемого. Якобы, наличие пожизненного жильца в квартире не позволяет продать или обменять квартиру. И действительно, наличие такого обременения значительно снижает рыночную стоимость такого жилья и сужает круг потенциальных покупателей. Но формально распорядительных прав одаряемого не ограничивает и не запрещает ему продавать квартиру, что также исключает возможность нарушения.
Дарение с обременением
Право пожизненного жить в подаренной квартире — не единственная форма обременения подарка, с которым может столкнуться одаряемый. При оформлении дарственной может оказаться, что на квартире лежат и иные обременения. В числе самых распространенных:
- Аренда. Смена собственника жилья сама по себе не является основанием для аннулирования ранее заключенного договора аренды жилья. В случае дарения лишь происходит смена собственника, а следовательно и арендодателя — арендатор же, согласно ст. 617 ГК, сохраняет свои права на арендуемое жилье как минимум до окончания срока договора, заключенного еще с дарителем.
- Ипотека. Обременение в виде ипотеки предполагает, что обремененное имущество является предметом залога — на его собственника оформлен кредит, обязательства по которому обеспечены квартирой. Согласно п. 2 ст. 346 ГК, собственник не вправе распоряжаться предметом залога без предварительного согласия залогодержателя. То есть, без согласия банка оформить дарственную не удастся. Но даже в случае одобрения она останется предметом залога, на который в случае непогашения кредита банк обратит взыскание.
- Арест. Квартира может быть арестована судом или службой судебных приставов в силу образования у собственника задолженностей или по иным причинам. Правовая природа ареста предполагает запрет на распоряжение арестованным имуществом. А потому любая дарственная в отношении арестованной недвижимости ничтожна и даже в случае оформления не пройдет регистрацию в Росреестре.
Можно ли подарить обремененное жилье
Это зависит от вида такого обременения. Например, квартира с правом проживания или под арендой может быть подарена без каких-либо проблем и согласий со стороны третьих лиц. Жилье, обремененное ипотекой, продается лишь с согласия ипотекодержателя. При его отсутствии банк оспорит сделку, признает ее недействительной и вернет в собственность дарителя-должника.
Важно! Дарение арестованной квартиры невозможно до момента, пока такие аресты не будут сняты.
Договор дарения с обременением, образец
Дарственная с обременением составляется по стандартному образцу и обязательно должна содержать:
- наименование сторон, дату и место его заключения;
- описание предмета договора — адрес, площадь, расположение, этаж, реквизиты правоустанавливающих документов и прочие параметры, выделяющие объект из числа других объектов недвижимости с похожими характеристиками;
- права и обязанности сторон, в том числе обязательство дарителя передать жилье, обязанность одаряемого принять его, понести расходы, связанные с переоформлением и т.д.;
- сведения о лицах, которые проводят и оплачивают госрегистрацию в Росреестре;
- порядок передачи жилого помещения, в том числе необходимость оформления передаточного акта;
- права лиц, проживающих в квартире, в том числе сохранение права пожизненного проживания и владения квартирой, а также иные права дарителя, возникающие в отношении подарка после оформления дарственной;
- порядок разрешения споров;
- реквизиты сторон, подписи.
С образцом дарственной, обремененной правами дарителя, можно ознакомиться тут.
Отличия дарения от ренты
Рента также обременяет недвижимость, но является самостоятельной сделкой. В отличие от дарения она является возмездным соглашением. Согласно ст. 583 Гражданского кодекса, получатель ренты передает второй стороне имущество, взамен которого плательщик обязан ежемесячно выплачивать получателю ренты определенную оговоренную ими сумму.
Рента может быть пожизненной или бессрочной. Независимо от ее формы переданное получателем ренты имущество переходит к нему в залог и является формой обеспечения рентных платежей. Если это квартира, получатель ренты помимо сумм самой ренты также может сохранить право проживания в жилом помещении.
