Договор на выполнение строительных работ – это письменное соглашение, заключенное компанией–заказчиком и фирмой–исполнителем. После подписания документа каждая из сторон берет на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ, согласно гл. 37 ГК РФ. Обязательным условием при выполнении договора строительного подряда является соблюдение строительных норм и правил.
Существенные условия договора строительного подряда
Если подписывается соглашение бытового порядка, то лицом, предоставляющим фронт работ, является гражданин-потребитель. Если оформление заказа происходит для работ государственных и муниципальных нужд, то в роли заказчика выступает публичное образование. Некоторые ограничения установлены для иностранцев–инвесторов. Они предусмотрены ФЗ №160 «Об иностранных инвестициях в РФ».
Исполнителем может быть как любое юридическое, так и физическое лицо при наличии лицензии на данный вид работ.
Согласно ст. 749 ГК РФ, инициатор работ имеет право привлечь к участию в строительстве инженера или инженерную организацию. Тогда отношения оформляются договором поручения, в котором определен круг их обязанностей. Для совершения юридических действий от имени нанимателя, инженер получает от него доверенность. К полномочиям инженера относится контроль над строительством, совершение различных указаний от имени заказчика. Наличие инженера необходимо, если заказчик не имеет специальных знаний в области проводимых работ.
Особенностью соглашения является взаимодействие сторон, согласно ст. 75 ГК РФ. Если во время выполнения работ появляются преграды, то каждая сторона участвует в их устранении. Если одна из сторон не хочет принимать в этом участие, то она теряет право на возмещение убытков от данного препятствия. Расходы могут быть возмещены другой стороной, если данное обстоятельство предусмотрено в соглашении.
Как правильно описывать предмет договора
Предметом договора подряда является строительство объектов или выполнение любых работ, связанных со строительством.
Согласно п.2 ст. 740, предметом соглашения может быть:
- строительство или реставрация объекта;
- выполнение всех видов работ, которые связаны со строительством объекта;
- капитальный ремонт зданий и сооружений.
В договоре могут оговариваться обязанности исполнителя о введении в действие объекта после его принятия на протяжении определенных сроков.
Соглашение строительного подряда должно сопровождаться технической документацией и сметой. Согласно п.1 ст. 743 ГК РФ, исполнитель обязан проводить строительные работы в соответствии с требованиями, которые отражены в технической документации, и не выходить за рамки составленной сметы, где определена цена работ.
Следовательно, предмет соглашения должен быть детально описан в технической документации. Согласно п.2 ст. 743 ГК РФ каждая из сторон обязана предъявить детально составленную документацию на предмет строительства. Однако ее отсутствие не может служить основанием для признания договора не заключенным, если в нем присутствуют ссылки, например, на типовой проект, благодаря которым можно определить его предмет.
Согласно ст. 746 ГК РФ, работы оплачиваются согласно ценам, установленным в смете. Цена сделки является одним из важных условий для ее заключения.
Заказчик имеет право вносить изменения в техническую документацию, если это вызвано необходимостью дополнительных работ и цена не превышает 10% от общей стоимости строительства. А также, если это не влияет на характер выполняемых работ.
Если требуются значительные изменения, то прежде чем их производить следует согласовать сторонами дополнительную смету.
Права и обязанности сторон соглашения
В чем заключаются обязанности исполнителя:
- осуществлять строительство согласно технической документации и сметы, придерживаясь строительных норм и правил, а так же других нормативно-технических актов - п. 1.ст.748, п. ст.754 ГК РФ. При этом должны соблюдаться требования, которые отражены в законодательных актах по охране окружающей среды и безопасности строительных работ – ст. 751 ГК РФ;
- обеспечивать строительство необходимыми материалами, оборудованием, если в договоре не указано, что строительство полностью или частично обеспечивает заказчик – п.1 ст. 745;
- заниматься устранением недоделок и дефектов, которые выявляются при приемке строительно-монтажных работ и допущены по вине исполнителя. – п.1 ст. 757 ГК РФ;
- вовремя сдать объект заказчику со всеми необходимыми показателями по нему, которые указаны в договоре, в том числе и по производственной мощности предприятия.
В чем заключаются обязанности заказчика:
- своевременно предоставить участок для работы – п. 1 ст. 747 ГК РФ;
- оказывать исполнителю услуги по энерго- и водоснабжению, заниматься транспортировкой грузов, предоставлять в пользование объекты, необходимые для выполнения работ – п.2 ст. 747 ГК РФ;
- если строительство приостанавливается по объективным причинам, то заказчик обязан заплатить подрядчику за весь выполненный фронт работ до момента прекращения строительства с учетом выгод, которые исполнитель мог получить после завершения работ – ст. 752 ГК РФ;
- если в течение гарантийного срока были обнаружены недочеты, то о них делается заявление подрядчику в период времени, которое установлено п.4 ст. 754 ГК Рф.
Сроки выполнения работ
Согласно ст. 740 ГК РФ, исполнитель дает обязательство осуществить в установленный срок работу, на исполнение которой заключено соглашение. В документе указывается начальный и конечный сроки для исполнения работ – п.1 ст. 708 ГК РФ. Если отсутствует один из указанных сроков, то договор признается недействительным.
В случае нарушения исполнителем установленных сроков окончания работ и превышения сметной стоимости, это может служить причиной для расторжения соглашения. Сроки могут продлеваться на основании согласия двух сторон.
Сроки завершения промежуточных этапов строительства в документе могут не отражаться. Однако это стоит делать в интересах заказчика. Сами сроки желательно указывать в тексте договора, а не в приложении к нему. Промежуточные сроки достаточно установить в календарном плане.
Начало строительства оговаривается отдельной датой или устанавливается отдельно. Датой начала работ могут быть:
- дата подписания договора;
- дата перевода аванса;
- дата поступления аванса на расчетный счет;
- дата передачи проектно-сметной документации;
- дата предоставления фронта работ и т.д.;
При необходимости, в документе оговаривается возможность переноса даты начала строительства. Продолжительность определяется:
- количеством дней;
- декад;
- месяцев;
- календарными датами.
Перенос сроков по договору оформляется дополнительным соглашением.
Качество работы и ответственность сторон
Согласно условиям сделки, ответственность за проделанную работу возлагается не только на подрядчика, но и на заказчика. Исполнитель несет ответственность за такие ситуации:
- отступления от технической документации и от строительных норм;
- недостижение производственной мощности объекта, которая указана в договоре и других показателей;
Данное правило распространяется и на соглашения, где предметом является обновление, перестройка, реставрация здания. В этом случае исполнитель несет ответственность за потерю прочности, устойчивости, надежности здания в целом или его частей – п.1 ст. 754 ГК РФ.
Однако подрядчик освобождается от обязательств за мелкие отступления от технической документации без согласования с заказчиком – п. 2 ст. 754 ГК РФ. Для этого требуется наличие доказательств, что это не повлияло на качество объекта.
На весь период гарантийного срока исполнитель дает гарантию, что объект достигнет показателей, которые указаны в соглашении и гарантирует возможность эксплуатировать здание, согласно договору.
Срок, в течение которого устраняются выявленные недочеты, составляет пять лет, если иное не оговорено в договоре.
